HỘI NGHỊ THƯỜNG NIÊN GIÁM ĐỐC CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 2019

Hội nghị thường niên Giám đốc các doanh nghiệp Thẩm định giá năm 2019 được tổ chức tại Khách sạn Henritage, 88 Hạ long, P Bãi Cháy, Thành phố Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh do Cục quản lý giá Bộ tài chính tổ chức từ ngày 18 đến ngày 19 tháng 11 năm 2019.

 Nội dung hội nghị gồm:

• Tổng kết đánh giá kết quả hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá: kết quả đạt được, những tồn tại, vướng mắc, khó khăn và định hướng phát triển năm 2020
• Báo cáo kiểm tra doanh nghiệp thẩm định giá năm 2019, công bố kết quả đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp do đoàn kiểm tra chấm.
• Lấy ý kiến về nội dung sửa đổi nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 của Chính phủ Quy định chị tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá
• Nhận diện rủi ro và các biện pháp quản trị rủi ro trong hoạt động thẩm định giá: trao đổi, chia sẻ kinh nghiệm nghiệp vụ thẩm định giá giữa cơ quan quản lý nhà nước và các doanh nghiệp cũng như giữa các Doanh nghiệp thẩm định giá nhằm thúc đẩy phát triển nghề nghiệp và nâng cao chất lượng thẩm định giá

(Hội nghị các giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá (Địa điểm diễn ra Hội nghị)

TÓM TẮT CHUNG VỀ NGÀNH THẨM ĐỊNH GIÁ

Tính hết tháng 10 năm 2019, có 306 doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận và đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá gồm hai loại hình doanh nghiệp là Công ty TNHH chiếm 47,7% và Công ty cổ phần chiếm 52,3%.

Về số lượng thẩm định viên về giá hành nghề: tính đến thời điểm hiện nay có 2108 thẩm định viên về giá được cấp thẻ, trong đó có 1434 thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại các doanh nghiệp thẩm định giá, 765 thẩm định viên về giá chưa đăng kí hành nghề.

Tổng giá trị tài sản thẩm định giá của các doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện năm 2018 là: 30.017.528 tỷ đồng. Theo báo cáo từ doanh nghiệp thẩm định giá tổng doanh thu từ hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp năm 2018 là: 915 tỷ đồng, tăng 315 tỷ so với cùng ký năm 2017 (600 tỷ đồng), tương ứng với mức tăng 52%.

(Quang cảnh Hội Nghị)

TÌNH HÌNH CHẤP HÀNH QUY ĐỊNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

Thông qua báo cáo về đánh giá tình hình chấp hành quy định của các công ty thẩm định giá, Công ty thẩm định giá Bắc Việt cần tham khảo và rút kinh nghiệp trong công tác nghiệp vụ như sau:

• Cần tuân thủ quy định về việc thực hiện trích lập quỹ dự phòng và mua bảo hiểm rủi ro nghề nghiệp. Việc thực hiện cần lưu trữ giấy tờ chứng minh theo đúng yêu cầu tại PL số 07/TĐG thông tư số 38/2014/TT-BTC
• Năm 2018, qua kiểm tra có 272 TĐV không tham gia cập nhật kiến thức sẽ không đủ điều kiện đăng ký hành nghề từ ngày 01/01/2019.
• Giá dịch vụ được ban hành theo tỷ lệ so với giá trị định giá có điều chỉnh về mức độ phức tạp hoặc theo thỏa thuận và phải được công bố công khai trên trang điện tử của công ty
• Số liệu về chỉ tiêu hoạt dộng thẩm định giá theo loại hình tài sản và nguồn vốn chưa đầy đủ.
• Phát hành chứng thư và báo cáo định giá không theo mẫu
• Việc lập, lưu trữ hồ sơ chưa đúng quy định
• Thời gian từ khi ký hợp đồng đến khi ban hành chứng thư thẩm định giá quá ngắn, không đảm bảo thực hiện đầy đủ quy trình thẩm định giá dẫn đến chất lượng thấp
• Không có biện pháp kiểm soát về chất lượng của chứng thư
• Hợp đồng thẩm định giá còn thiếu chữ ký khách hàng
• Không tuân thủ tiêu chuẩn TĐG số 5 về quy trình thẩm định giá như:

• Thiếu kế hoạch thẩm định giá hoặc lập kế hoạch sơ sài đối phó, thực tế để đạt được chất lượng báo cáo thì khâu lập kế hoạch rất cần thiết và cẩn thận
• Chưa có biện luận hoặc biện luận không đầy đủ về xác định cơ sở giá trị thẩm định
• Biên bản khảo sát hiện trạng tài sản thẩm định chưa đầy đủ và thiếu thông tin  và ảnh chụp tài sản không thể hiện được vị trí, hình dánh của tài sản định giá

• Hình thức của BCĐG và chứng thư: tại phần căn cứ pháp lý của chứng thư còn liệt kê một số văn bản không liên quan đến nghiệp vụ định giá; thiếu mục giả thiết và giả thiết đặc biệt
• Về lưu trữ hồ sơ: còn sơ sài, chưa có sự đầu tư nghiêm túc về lưu trữ như xây dựng phầm mềm quản lý lưu trữ sẽ gây khó khăn cho quá trình tra cứu sau này cũng như rủi ro thất lạc hồ sơ.
• Về Phương pháp thẩm định giá

• Phương pháp so sánh: Chưa lưu trữ bằng chứng về thông tin thu thập được, phiếu thu thập thông tin sơ sài, các thông tin so sánh có địa chỉ giống nhau; chưa có biện luận về điều chỉnh từ giá chào bán trên thị trường về giá giao dịch thành công; có tài sản so sánh chưa tương đồng với tài san thẩm định về quy mô, diện tích và mục đích sử dụng đất. Chưa có lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh hoặc có lập luận nhưng chưa kèm các chứng cứ biện luận về thông tin giao dịch thị trường làm cơ sở để đưa ra các tỷ lệ điều chỉnh.
• Phương pháp chi phí: đa số không thực hiện việc điều tra, khảo sát đơn giá thị trường mà sử dụng đơn giá tại các quyết định của nhà nước, không có biện luận về sự phù hợp giữa các đơn giá xây dựng tại thời điểm thẩm định giá. Ước tính hao mòn vẫn theo thông tư 13 của liên bộ ; sử dụng PP phân tích kinh tế - kỹ thuật nhưng không mô tả chi tiết tình trạng của các kết cấu chính làm cơ sở đưa ra nhận định về tỷ lệ hao mòn; không có biện luận về việc xác định tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế theo pp tuồi đời. Không xác định lợi nhuận nhà đầu tư của công trình XD hoặc máy thiết bị
• Phương pháp thặng dư: Thiếu biện luận về tỷ lệ tăng giá, lấp đầy, số lượt gửi xe… thiếu thông tin là cơ sở xác định doanh thu phát triển. Về chi phí thì áp dụng máy móc đơn giá nhà nước mà thiếu kiểm tra đối chiếu với đơn giá thị trường theo yếu tố trượt giá, chưa có biện luận về các khoản mục chi phí như chi phí quản lý, chi phí vận hành. Lợi nhuận nhà đầu tư thiếu biện luận. tỷ lệ chiết khấu không nêu rõ lãi suất cho vay của ngân hàng nào, thời điểm áp dụng và không có số liệu cụ thể …

Bên cạnh đó căn cứ vào báo cáo của các doanh nghiệp thẩm định giá hoạt động năm 2018, một số thuận lợi, khó khăn và kiến nghị của doanh nghiệp thẩm định giá cũng được đưa ra tại hội nghị như sau:

• Thuận lợi: Thị trường dịch vụ thẩm định giá tài sản tại Việt Nam đang phát triển rất nhanh còn nhanh hơn cả dịch vụ kiểm toán độc lập ; hoạt động thẩm định giá nói chung đã trở nên nhu cầu thiết yếu với xã hội, nhu cầu về thẩm định giá sẽ tăng cao hơn nữa.
• Khó khăn:  Bên cạnh những thuận lợi nên trên thì doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và ngành thẩm định giá có không ít những khó khăn như sau:

• Trong thời gian vừa qua, xẩy ra quá nhiều trường hợp định giá sai phạm quy mô lớn, gây mất lòng tin ở nhiều cấp quản lý nhà nước, khách hàng mà bản chất chủ yếu là do người làm định giá không tuân thủ quy định, vi phạm đạo đức nghề nghiệp bên cạnh đó là hành lang pháp lý để bảo vệ quyền lợi cho người làm định giá còn thiếu. Bản thân người làm định giá vừa làm vừa “ ném đá dò đường” tìm lối đi.
• Trong bối cảnh tăng trưởng doanh ngiệp TĐG nóng, mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực thẩm định giá ngày càng tăng cao về phí dịch vụ làm ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Các công ty thẩm định giá vì mục tiêu doanh thu sẵn sàng đánh đổi để giảm thiểu thời gian làm việc hay đưa ra mức giá để phù hợp yêu cầu cầu của Khách hàng vô hình chung đẩy chất lượng định giá đi xuống và rủi ro cao
• Thông tin thị trường còn hạn chế, thiếu tính minh bạch và khó tiếp cận ví dụ như quy hoạch; tranh chấp; … . đặc biệt là khu vực xã hội chưa phát triển thiếu thông tin thị trường giao dịch hoặc tài sản đặc thù cao bên cạnh đó hệ thống cơ sở dữ liệu thẩm định giá còn hạn chế  hoặc ít đối với tài sản đặc thù không hỗ trợ được nhiều cho doanh nghiệp
• Các NHTM lớn thường sử dụng các DN thẩm định giá trong danh sách ngắn được lựa chọn, khó có cơ hội tiếp cận cung cấp dịch vụ đối với DN khác.
• Còn tồn tại chồng chéo, bất cập trong việc hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ giữa ngành tài chính và Tài nguyên môi trường

Ngoài ra doanh nghiệp thẩm định giá cũng có những kiến nghị như: tăng cường công tác kiểm tra, giám sát quá trình thành lập và hoạt động của các doanh nghiệp thẩm định giá nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của thẩm định giá tài sản nói chung. Đề nghị cục quản lý ban hành khung giá dịch vụ thẩm định giá và nhanh chóng xây dựng cơ sở dữ liệu giá thị trường đưa vào khai thác, sử dụng…Thống nhất hướng dẫn phương pháp thẩm định giá đất phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định tại thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường, tiêu chuẩn thẩm định giá số 8,9,10, tiêu chuẩn thẩm định giá số 11…

TÓM TẮT CÁC NỘI DUNG TRỌNG YẾU TẠI DỰ THẢO SỬA ĐỔI NGHỊ ĐỊNH 89/2013/NĐ-CP

(Lãnh đạo Cục QLG thảo luận cùng các doanh nghiệp)

-         Giám đốc công ty thẩm định giá phải có ít nhất 03 năm là TĐV hành nghề và ký ít nhất 30 bộ chứng thư => Bắc Việt và một số doanh nghiệp có ý kiến chỉ cần 03 năm ở cấp quản lý hoặc trợ lý ở các ngành nghề về tài chính kinh tế và cần nêu rõ 30 bộ chứng thư ở thời điểm nào trong khoảng thời gian nào?

-         Hồ sơ lưu về thẩm định viên tại doanh nghiệp phải có tài liệu chứng minh việc đóng bảo hiểm xã hội và phiếu lý lịch tư pháp cho TĐV

-         Trong thời hạn 01 năm kể từ ngày Nghị định có hiệu lực doanh nghiệp đã thành lập phải đảm bảo điều kiện trên.

Kết luận ý kiến từ Cục trưởng:

• Tạo sân chơi mới, trong đó loại bỏ vấn đề cho thuê, mượn thẻ cũng như năng lực chuyên môn, quản lý điều hành của người đại diện PL
• Thẩm định viện trực tiếp tham gia quá trình thẩm định giá, cần am hiểu và nhớ về chứng thư đã ký
• Sẽ xem xét lại các ý kiến tham gia, trao đổi từ các doanh nghiệp